Virtuelle Touren, eine Erfolgsgeschichte

Niemand kann der Veränderung entkommen, nicht einmal Immobilienmaklern. Im Laufe der Jahre hat sich der Verkauf von Immobilien von Kleinanzeigen in lokalen Zeitungen zu Anzeigen in Online-Portalen verlagert. Über 90% aller Immobiliensuchen beginnen heute mit einer Internetsuche. Am Anfang konnten Immobilienverkäufer schlecht gestaltete Grundrisspläne posten und jeder war zufrieden. Als jedoch Digitalkameras zu alltäglichen Konsumgütern wurden, fanden Farbfotos schnell ihren Weg zu Portalen als unverzichtbar.

Vor einigen Jahren experimentierten technische Pioniere mit dem Hinzufügen von 360-Grad-Fotos anstatt nur 2D-Fotos, aber die Technologie war zu teuer und die Ergebnisse nicht beeindruckend. Dies hat sich jedoch in letzter Zeit auch geändert. Es gibt zahlreiche Anwendungen, die Menschen helfen können, was als “virtuelle Touren” bezeichnet wird, zu erstellen und die Preise von Kameras, die 360-Grad-Fotos aufnehmen können, ist für jedes Unternehmen erschwinglich geworden.

Der Markt für die Erstellung von Virtual Tours hat sich zu einer Reihe von Software- und Hardware-Produkten entwickelt, die von Low-End bis High-End reichen und praktisch alles dazwischen anbieten. Die dominanten Portale in der Schweiz haben begonnen, virtuelle Touren als Teil ihres Standardpakets zu unterstützen, und einige von ihnen, wie zum Beispiel ImmoScout24, haben sogar damit begonnen, mit Anbietern von virtuelle Touren Hardware zusammenzuarbeiten, um die Technologie zu fördern.

Was macht Virtual Tours überzeugend?

  • Virtuelle Touren sind einfach zu machen. Eine virtuelle Tour für eine kleine Wohnung kann innerhalb weniger Minuten erstellt werden. Virtuelle Touren für größere Objekte benötigen mehr Zeit und sind sicherlich komplexer, aber es gibt Tools, mit denen Sie virtuelle Touren mit nur wenigen Mausklicks erstellen können.
  • Virtuelle Touren sind preiswert zu machen. Die Ausrüstung für die Aufnahme von 360-Grad-Bildern beginnt bei weniger als vierhundert CHF und kann so einfach wie jede vorhandene Digitalkamera verwendet werden. Es gibt Tools, mit denen Sie Ihr iPhone verwenden können, um 360-Grad-Bilder zu erfassen und sie zu Portalen hochzuladen, die Ihnen helfen werden, sie zusammenzufügen und sie dann für Sie zu hosten. Am oberen Ende können Sie Geräte kaufen, die Liegenschaften von fast jeder Größe in hoher Auflösung sowohl innen als auch außen erfassen, alles für Sie zusammennähen und auf höchst professionelle Weise präsentieren – alles mit nur wenigen Klicks. Ein guter Benchmark ist es zu sagen, dass eine virtuelle Tour weniger als 0,1% (ein Zehntel eines Prozents!) des Immobilienwerts kosten sollte.
  • Virtuelle Touren erhöhen den Wert einer Immobilie. Obwohl dies eine sehr kontroverse Aussage ist, unterstützen Daten dies. Beachten Sie, dass Sie, wenn Sie eine virtuelle Tour für 0,1% des Verkaufspreises einer Immobilie erstellen können, keine signifikanten Preiserhöhungen benötigen, um ROIs im Bereich von 1.000% zu genießen. Zeig mir irgendeine andere Investition, die diese Art von Rendite generiert!
  • Virtuelle Touren sind einfach zu implementieren. Obwohl Sie dies normalerweise tun können, müssen Sie die meisten virtuellen Touren nicht privat hosten. Es gibt viele Anbieter, die Näh- und Hostingdienste für Sie anbieten. Deshalb ist es für ein Portal so einfach, sie zu unterstützen – es ist normalerweise nichts anderes als ein URL-Eintrag in den Property-Daten.
  • Kunden interagieren länger mit virtuelle Touren. Ein Kunde wird ein paar Sekunden mit der Betrachtung von 2D-Bildern verbringen, aber er wird viel länger damit verbringen, eine Immobilie mit einer virtuellen Tour zu erkunden. Wer Marketing kennt, weiß: Je mehr Zeit ein Kunde mit einem Produkt verbringt, desto größer ist die Chance, dass er es kauft.
  • Virtuelle Touren reduzieren die Besuche vor Ort nur für ernsthaft interessierte Kunden. Obwohl nicht jeder Makler das mag, ist es eine unausweichliche Konsequenz von Virtual Tours.

Es gibt viele Makler, die virtuelle Touren meiden, weil sie es für wichtig halten, eine Kundenbeziehung aufzubauen, bevor eine Immobilie besucht wird. Wenn eine bestimmte Liegenschaft nicht zufriedenstellend ist, können auf diese Weise andere, besser auf die Bedürfnisse des Kunden abgestimmte Liegenschaften vorgestellt werden.

Aber wollen Kunden das wirklich? In zunehmendem Maße lautet die Antwort “Nein”. Betrachtet man die Dinge aus der Sicht des Kunden, ist es viel wünschenswerter, keine Zeit mit dem Besuch von Immobilien zu verschwenden, um enttäuscht zu werden. Am oberen Ende des Marktes können Sie erwarten, dass Ihr Kunde bereits sehr beschäftigt ist und nicht viel Zeit für Besuche vor Ort hat, und er wird seine Zeit sparen, indem er unerwünschte Liegenschaften so schnell wie möglich ausfiltert. Aus der Sicht des Kunden sind virtuelle Touren eine ausgezeichnete Möglichkeit, um Immobilien auszusortieren, die ihre Bedürfnisse nicht erfüllen, und den Fokus schnell auf diejenigen zu beschränken, die dies tun. Wenn ein Kunde sich daran gewöhnt hat, Immobilien mit virtuelle Touren zu besichtigen, wann hört er dann auf, Immobilien zu besichtigen, die virtuelle Touren nicht anbieten?

Fad oder Werkzeug?

Wie bei allem Neuen besteht der erste Verdacht darin, dass es sich um eine Modeerscheinung handelt, die schnell verschwinden wird. Der beste Weg, um den Wert von virtuelle Touren zu bewerten, ist die Marktakzeptanz. Welche Portale verwenden Virtual Tours und welche Erfolge erfahren sie?

Aussagen

Casasoft /Casatour.ch

Die Anzahl der virtuellen Touren, die mit unserer Software erstellt wurden, hat sich in den letzten 12 Monaten verdreifacht. Die meisten Immobilienmakler sind sehr glücklich, die Qualität der Vor-Ort-Besuche steigern zu können und die Zeit, die sie mit Besuchen verbringen, zu reduzieren, die nicht überzeugend sind. Aber das ist nicht der einzige Grund. Auf der einen Seite werden sie von ihren eigenen Kunden gebeten, mehr als nur ein paar Bilder zu haben und ein immersiveres Erlebnis zu schaffen. Auf der anderen Seite sind virtuelle Touren auch ein klares Statement der Modernität gegenüber potenziellen Kunden und Konkurrenten.

ImmoScout24.ch

Immoscout24 unterstützt virtuelle Touren seit fast zwei Jahren und arbeitet derzeit aktiv mit Ricoh und Matterport zusammen, um Virtuelle Touren verfügbar und erschwinglich zu machen. Mit derzeit mehr als 1500 virtuellen Touren in der Schweiz hat sich die Nutzung der virtuellen Tour auf Immoscout24 in den letzten 12 Monaten verdoppelt und wir sind zuversichtlich, dass der Einsatz von virtuelle Touren in absehbarer Zeit weiter stark wachsen wird. Virtuelle Touren bringen den bekannten Kundennutzen mit sich, dass eine Immobilie jederzeit uneingeschränkt zugänglich ist, und die Effizienz im Besichtigungsmanagement enorm steigert.

Homegate AG

Wir konnten im letzten Jahr einen Anstieg von ca. 30% mehr Inseraten mit VR-Einbindung feststellen. Aktuell haben wir weit über 1000 Inserate mit 360-Grad-Touren von über 20 Anbietern aus der Schweiz, USA, und Deutschland auf homegate.ch.  Wir beobachten, dass sich die 360-Grad-Touren langsam aber sicher durchsetzen und homegate.ch seinen Kunden eine schöne Anzahl an Objekten mit virtuellem Rundgang bietet. Ausserdem kommen die VR-Touren von einer grossen Anzahl Anbieter,  welche teilweise auch auf homegate.ch eingebunden sind. Wir unterstützen auch gerne weitere Tourenanbieter.

https://www.myhomegate.ch/services/dienstleistungen/360rundgang

REA Group

Käufer haben eine 60% höhere Wahrscheinlichkeit, einen Makler per E-Mail zu kontaktieren, und 95% eher einen Agenten anzurufen, wenn sie ein Matterport 3D Showcase erfahren haben.

Redfin

Häuser verkaufen im Durchschnitt 10 Tage schneller und für $ 50,000 mehr als vergleichbare Häuser dank Matterport 3D Walkthroughs, fortschrittliche Präsentationstechnologie und großartigen Kundenservice.

Apartments.com

Besucher ihrer Website verbringen 3x – 6x mehr Zeit damit, sich mit Immobilienangeboten zu beschäftigen, die eine umfassende 3D-Erfahrung mit Matterport bieten. Immobilien mit Matterport-Showcases erhalten 49% mehr qualifizierte Leads.

Virtual Tours, A Success Story

Nobody gets to escape change, not even Real Estate Brokers. Over the years selling Real Estate has migrated from classified ads in local papers to ads in online portals, with over 90% of all property searches starting with an Internet search today.  Early on, property sellers could get away with simply posting poor quality floor plans. However, once digital cameras became common consumer items, color photos quickly found their way onto the portals as “must have” items.

Several years ago technical pioneers experimented with adding 360-degree photos instead of just 2D photos, but the technology was too expensive and the results were unimpressive. Lately, however, this has also begun to change. Not only are there numerous applications available to help people put together what is commonly referred to as “Virtual Tours”, the prices of cameras capable of taking 360-degree photos has dropped to the point of affordability for any business.

The market for creating Virtual Tours has grown into a range of software and hardware products than span the range of low end to high end, and just about everything in between. The dominant portals in Switzerland have begun offering support for Virtual Tours as part of their standard package and some of them, such as ImmoScout24, have even begun to work with vendors of Virtual Tour hardware to promote the technology.

What makes Virtual Tours compelling?

  1. Virtual Tours are easy to make.  A Virtual Tour for a small apartment can be made in literally a matter of minutes. Virtual Tours for larger properties take more time and are certainly more complex, but tools exist that allow you create Virtual Tours with literally just a few mouse clicks.
  2. Virtual Tours are inexpensive to make. The equipment required for capturing 360-degree images starts at less than four hundred CHF and can be used as easily as any existing digital camera.  There are tools that allow you to use your iPhone to capture 360-degree images and upload them to portals that will help you stitch them together and then host them for you. At the high end, you can purchase equipment that will capture almost any size property in high resolution, both inside and outside, stitch it all together for you and present it in a highly professional manner – all with, again, literally just a few mouse clicks. A good benchmark is to say that a Virtual Tour should cost less than 0.1% (one tenth of one percent!) of the property value.
  3. Virtual Tours increase the value of a property. While this is a very contentious statement, data backs it up. Consider that if you can create a Virtual Tour for 0.1% of the sales price of a property, you don’t have to have significant price increases to enjoy ROIs in the range of 1,000%. Show me any other investment that generates this kind of return!
  4. Virtual Tours are easy to share. Although you often can, you don’t have to host most Virtual Tours privately.  Most vendors who will provide stitching and hosting services for you.  That’s why it is so easy for a real estate sales portal to support them – it is typically nothing more than a URL entry in the property data.
  5. Customers engage longer with Virtual Tours. A customer will spend a few seconds looking at 2D images, but they will spend much longer exploring a property with a Virtual Tour. Anybody who knows marketing knows that the more time a customer spends with a product, the greater the chance of them buying it.
  6. Virtual Tours reduce the on-site visits to only seriously interested customers. While not every realtor likes this, it is an inescapable consequence of Virtual Tours.

There are many realtors who shun Virtual Tours because they feel that it is important to be able to establish a customer relationship before a property is visited. This way, if a given property isn’t satisfactory, other properties better aligned with the customer’s needs can be presented.

But, is this really what customers want? Increasingly, the answer is “no”. Looking at things from the customer’s viewpoint, it is far more desirable to not waste time visiting properties only to be disappointed. At the high end of the market, you can expect that your customer is already very busy and won’t have much time for onsite visits. They will economise their time by filtering out undesirable properties as quickly as possible. From a customer’s perspective, Virtual Tours are an excellent opportunity to weed out properties that don’t meet their needs and quickly narrow the focus to those that do. To that end, once a customer has grown accustomed to viewing properties using Virtual Tours, when do they stop looking at properties that don’t offer Virtual Tours?

Fad or Tool?

As with anything new, the first suspicion is that we are dealing with a fad that will quickly fade away. Perhaps the best way to validate the value of Virtual Tours is to look at market adoption.  Which portals are using Virtual Tours and what adoption rates are they experiencing?

Statements

Casasoft / Casatour.ch

The number of virtual tours created on our software has tripled in the last 12 months. Most of the real estate brokers are very happy to be able to increase the quality of the on-site visits and reduce the time they spend doing visits which are not convincing. But this is not the only reason. On one side they are being requested by their own clients to have more than just a few pictures and to create a more immersive experience. On the other side, virtual tours are also a clear statement of modernity towards potential clients as well as competitors.

ImmoScout24.ch

Immoscout24 has been supporting virtual tours for almost two years and is currently working actively with Ricoh and Matterport to make virtual tours available and affordable. With more than 1500 virtual tours in Switzerland, the use of Virtual Tours on Immoscout24 has doubled in the last 12 months and we are confident that the use of virtual tours will continue to grow strongly in the foreseeable future. Virtual Tours bring with them the well-known customer benefits that a property is always fully accessible, and the efficiency in the management of property visits increases enormously.

Homegate AG

Last year, we experienced an increase of about 30% more VR-related listings. Currently we have more than 1000 advertisements with 360 degree tours of over 20 providers from Switzerland, USA, Germany on homegate.ch. We observe that the 360-degree tours slowly but surely assert themselves and homegate.ch offers its customers a nice number of objects with a virtual tour. In addition, VR tours come from a large number of providers, some of which are also affiliated with homegate.ch. We also gladly support other tour providers.

REA Group

Buyers are 60% more likely to email an agent and 95% more likely to call an agent a properly they’ve seen on realestate.com.au that includes a Matterport 3D Showcase.

Redfin

Homes sell an average of 10 days faster and for $50,100 more than comparable homes thanks to Matterport 3D walkthroughs, advanced presentation technology, and great customer service.

Apartments.com

Visitors to their website spend 3x – 6x more time engaging with property listings that offer a Matterport immersive 3D experience. Properties with Matterport tours receive 49% more qualified leads.

A quick look at Google’s new Tour Creator

As those of you focused on the 360-degree imagery scene probably know, Google recently introduced a new tool called “Tour Creator”. This post is a quick review of the tool, with some comments about what is done well and what could be done better. To start with what was done well, it is worth pointing out that the tool is exceptionally easy to use and very responsive.

To begin with, this appears to be for tours of public spaces and from what I have seen thus far, was originally intended for educational tours.  If you are wishing to create tours of your home or other private property, although it certainly has the best price (free), this isn’t the best tool available.

The Tour Creator is designed to allow you to assemble a series of 360-degree images, using either Google Street View or your own image library, to create an experience that users can step through. In its initial release, the Tour Creator is really quite simple in its structures and functionality.

At the top level, you have a Tour, which you create by clicking on the “New Tour” button on the top left of the screen.

You are required to give the Tour a 2D image as a cover photo. This can only be JPEG or PNG format and must be at least 576 x 432 px.

Ideally, you will want an image with an aspect ratio of 1.3. Based upon my experimentation, the first thing that I will complain about is the fact that if you select an image that you don’t like, there is no obvious means to replace the image.  Instead, I had to delete the Tour in order to replace the image. Very unfriendly and something that I hope gets fixed soon.

I initially uploaded an image that was 2500 by 1080, which was too wide for the display box, but as soon as the Tour was created, the background filled up with an image that was adjusted to fit into the background, with an aspect ratio adjusted automatically to the size of your browser window.

I then experimented with an image that was 1500 by 1500 and this was just a bit too tall for the initial display but looked acceptable at the top level.

You will notice that Google also adds a gradient to the image. This doesn’t appear to have any purpose, as it doesn’t go away once the Tour has been published.

Finally, I fed the Tour an image of 2160 by 1500 and looked quite nice.

Once you have selected an image, you should give the Tour a title and a description.  If you don’t enter a title, Google keeps the default text of “Untitled Tour”. I experimented and see that you can have multiple tours with the same title, so if you might want to be careful with your names if you’re are an experimenter like me.

Additionally, Google would like you to assign the Tour a category.  This is a short list of about 20 categories which currently cannot be customized.

Once you hit the Create button, you are allowed to add Scenes.  This can be any number of locations from Google Maps or 360-degree images from you own library. If you choose to select from Google Maps, you can enter an address of a Street View location.  Just for grins I experimented with Latitude and Longitude, but wasn’t successful.

Uploading an image as a scene is the usual drag-and-drop or file browser selection.

Once you add a scene, you can give it a name and a description.

Additionally, each Scene can have Points Of Interest (POI). The POI can have a standard icon or an image icon. The image icon allows you to insert a 2D image of your choice and adjust it to just about any size you want.

POIs have the following behaviors.  First, they are – as expected – fixed to a given location in the image.  When the image rotates, the POI follows the image. On the bottom left hand side of the Scene, you have the Scene name.

If you click on the Scene name, it will expand into a list of the POIs. When you click on the name from the POI list, the POI will be brought to the center of the screen and expanded. If the POI has an associated image, the image will be shown.

If the POI has no associated image, then clicking on the POI will cause its text to be shaded and the POI will be highlighted by significantly thickening its border. Clicking on any POI  will cause the POI list to expand, the POI to be centered in the image and the text for the POI to be shaded.

Deleting Scenes and modifying their location in the sequence is easily accomplished by clicking on the ellipsis to the right of the Scene name.

After you’ve added all the desired Scenes and Points of Interest, you will want to publish the Tour by clicking on the blue Publish button at the top right of the Scene displayed.

The publishing process will allow you to create either Public Tour or an Unlisted Tour.

Once the Tour is published, you’ll get a URL that you can use to share the Tour as you wish.

The Public Tours are maintained in a public list of tours which can currently be found at https://poly.google.com/tours. The image used in the listing is the image you selected at the very beginning of the Tour creation process.

What does a Tour look like when viewed? Well, that’s where I start having my complaints.  In typical Google fashion, you don’t have any ability to control the entry point when a Scene is selected.  Maybe it starts out where you want, maybe not.

Users can navigate from Scene to Scene by clicking on the arrows at the bottom of the Scene.

Viewers are given the option to Like or Share the Tour.  If the Tour is being viewed by its owner, then you can also Edit or Delete the Tour.

What would make Tour Creator better?  Well, we start with the ability to control the entry point to any scene and add to that the ability to:

  • Change the icon for as POI
  • Add music to a Scene
  • Add Video to a POI
  • Add an external link to a POI
  • Allow for a timed transition from Scene to Scene

I am sure that after you play with Tour Creator you will have some ideas of your own.  And one of the very cool things about Tour Creator is that Google put a “Send Feedback” button to the right of the Publish button.  As always, there is no promise that any idea you give them will be implemented, but no harm in trying!!